De pretbox voorbij

De pretbox voorbij

Ooit werd box 3 gezien als de 'pretbox' voor de (particuliere vastgoed) belegger. Men ging uit van een fictief rendement van 4% - een rendement dat naar verluidt behaald kon worden zonder uitgebreide kennis van beleggen. Twintig jaar later weten we beter: rentes zijn allesbehalve vast en risicovrij. Deze realisatie leidde tot een cruciale uitspraak van de Hoge Raad in 2021 en een hervorming van box 3.
 

Vastgoedbeleggen: de vreugde en het verdriet

Vanaf 2017 hebben vastgoedbeleggers geprofiteerd van aanzienlijke waardestijgingen. Echter, in 2023 kwam er een abrupt einde aan deze vreugde. De nieuwe regels waar particuliere beleggers nu mee geconfronteerd worden, zijn niet mals: een versobering van de leegwaarderatio, een stijging van de overdrachtsbelasting naar 10,4%, een beperkte compensatie van de hypotheekschuld, en als kers op de taart, een forfaitair rendement van 6,17% op onroerend goed. 

Deze veranderingen in de overdrachtsbelasting kunnen een grote invloed hebben op de zogenaamde kosten koper (k.k.) van een zakelijk pand.
 

De toekomst van vastgoed en de wijziging van het puntensysteem

Bovendien plant de overheid vanaf 1 januari 2024 een aanpassing van het puntensysteem, dat de (maximale) huurprijs bepaalt. Het idee is om het bereik van het puntensysteem te verbreden (van 141 naar ongeveer 187 punten), zodat ook de huren in het middensegment op deze manier bepaald worden. Dit zou echter tot lagere huren kunnen leiden, een verandering die, in combinatie met de aangescherpte (en aanzienlijk hogere) belastingheffing in box 3, het rendement in grote mate zou kunnen verminderen. Als je overweegt om een bedrijfspand te verhuren, is het belangrijk om hiervan op de hoogte te zijn.
 

De impact op beleggers en potentiële oplossingen

Vastgoed Belang heeft aangetoond dat de impact van de belastingwijzigingen aanzienlijk is op particuliere woningbeleggers. Als voorbeeld: een verhuurde woning met een WOZ-waarde van € 255.000 zag zijn resultaat na belasting dalen van € 6.394 in 2021 naar € 3.995 in 2023.

Ondanks deze veranderingen, bestaan er methoden om de belastingdruk te verlichten. Het investeren in nieuwe vastgoedprojecten via een stichting administratiekantoor (STAK) kan bijvoorbeeld fiscale voordelen bieden. Een alternatief voorgesteld door vastgoedhoogleraar Tom Berkhout is de introductie van een nieuwe belastingbox (box 4) voor onroerend goed. Een tarief van 1%, stelt Berkhout, zou de bijdrage van vastgoed aan de box 3-opbrengst op peil houden.
 

De belastingdruk en de toekomst van box 3

Door deze wijzigingen zijn de dagen dat box 3 als een 'pretbox' gezien werd, zeker voorbij. De uitdagingen die op de weg van vastgoedbeleggers liggen zijn complex en vragen om een doordachte aanpak. Daarom is het nu meer dan ooit van belang om goed geïnformeerd te blijven en verstandige investeringskeuzes te maken.

Overweldigd door de complexiteit van de vastgoedmarkt? Neem contact op met ons team bij Adriaan van den Heuvel bedrijfsmakelaardij voor hulp bij het kopen, verkopen, huren of verhuren van bedrijfspanden! We helpen je graag verder.